@常州购房者！再等下去，你想买的房子将普遍超2万元/㎡

2020年，常州16幅万元地已经成交，不出意外的话，9月还将新增至少两幅。

一方面是地市还没见到降温的趋势，另一方面是前期成交的地块加速入市，市场新一轮变革在即。

整个2020年，楼市已经全然进入加速赛道。

1新万元地汹涌入市

截止到目前，2020年成交的16幅万元地中，已有12幅规划出炉。而这些项目，大部分已经有施工迹象(土地平整，售楼处施工中）。

2020年成交的万元地中，新北区3幅、武进区4幅、天宁区5幅、钟楼区3幅、经开区1幅。分析师对十余幅万元地进行了实地走访，发现绝大部分地块已有施工迹象。

新北区

光阳东地块

光阳西地块

前桥小区西侧地块

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2019年一整年，新北区新市府板块没有推地。2020年，该区域成交了3幅万元地，分别为光阳东、西地块及前桥小区西侧地块。

其中光阳东、西两幅地位于市府板块原新北区政府核心区域内，而前桥小区西侧地块更靠近市府板块和飞龙板块的交界处。

从实地的情况来看，三幅地目前均已进入平整状态。光阳东、西两幅地都有机器在作业，从作业的状态来看，应该是在建造售楼处。

钟楼区

曙光地块

松涛苑北侧地块

皇粮浜2号地块

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钟楼区2020年成交的三幅万元地分别位于勤业板块、钟楼开发区板块及皇粮浜板块。

其中，位于勤业板块的曙光地块被蓝光拿下，预计将打造成其顶级产品“黑钻”系列。从该地块的现场来看，目前售楼处正在有序建造中，进度相对于其他高价地还是比较快的。

钟楼开发区的松涛苑北侧地块近日规划设计方案也已出炉，地块现场已有机器在作业，但地块还未完全平整，应该是处于作业初期。皇粮浜2号地块目前还未有动工迹象。

武进区

峰云汇北侧地块

金海塑业地块

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武进区2020年成交的万元地中，峰云汇北侧地块和金海塑业地块均位于湖塘老城区板块。

目前，这两幅设计规划均已出炉。从现场情况来看，项目售楼处均在建造中。

天宁区

茶山街道北侧地块

董头村地块

杨班村地块

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天宁区2020年共成交了5幅万元地，常州地价（单价）前3的地块也都位于天宁区。

其中，青龙市一中东侧地块、杨班村地块、茶山街道北侧地块规划均已出炉。而杨班村地块、茶山街道北侧地块已有动工迹象，董头村地块目前也已平地，建了新的围挡。

2各区域房价普遍站上3万元/㎡？

就在前几日，后台有网友留言，未来常州有几十个3万元/㎡以上的项目了，该怎么办？

这条留言非常犀利，主要提出了几个疑问：

1、到明年，要有几十个3万元/㎡以上的楼盘了，甚至还有4万元/㎡，怎么办？

2、常州对于高价盘的消化能力就这么多，未来不容乐观。

3、为什么常州的高价盘带不动周边二手房的价格？

事实上，这也是购房者最关心的几个问题。那事实到底如何呢？

分析师简单说下自己的观点：

1、万元地只是门槛，想破3万元/㎡并不容易。

2020年的万元地成倍式增长已成既往的事实，但即便如此，常州的万元地仍然只有27宗，还不到无锡的一半（无锡已超60幅）。

站在这样一个节点上，我们可以看出，万元地不过是进入一些相对优质的板块的一个门槛而已。而在这个门槛基础上，想要将房价提升到3万元/㎡，一是还要有绝对的区位优势，另一方面还要配上绝对的产品力。

从目前来看，常州今年的这16幅地块中，能达到以上标准的，只在半数。

未来，常州各区域房价的天花板突破3万元/㎡是一个趋势。但“普遍”两个字，还谈不上。

2、大部分万元地已然做好了短期内中低周转的打算。

高地价往往意味着高土地价值，开发商打造高端产品的底气也足，面向的客群必然以高端的再改甚至终极改善需求客户为主，其体现在房价上也是高房价。所以这种项目的流速并不会像其他刚需刚改项目那么快速，销售动辄上百套，而豪宅一个月能卖出大几十套就算很好的销售业绩。

但这并不绝对，有绝对优势的高价项目也是能做到快速去化的。比如说配套资源特别突出的项目，或者产品力处于区域领先的项目，这在常州市场上并不是没有先例。如天宁区的南广场·九洲玺、武进淹南板块的璞樾春秋等。

另外，如果地价再上一个新的台阶，之前的高价地很有可能凸显出性价比，从而实现快速去化。

高价项目的去化慢，并不代表常州人的购买力低。加上常州并不限购，政策环境宽松，周边区域外溢的购房需求也并不少。常州目前和未来的市场产品力，在苏南区域内其实是有一定的优势的。

3、高地价、二手房、新房价格是相互作用的。

很多人认为，一块新的高价地的出炉，肯定要带动周边二手房的价格，甚至对于这种高价地抱着很大的期望值。

事实上，一个高价项目，对于周边的二手房确实是有一定的刺激作用存在。但在二手房市场，地段、配套是一方面。过硬的产品也很重要，尤其是没有优质学区的话。

常州在过去十多年的商品房市场里，大部分项目（现在的次新房）的品质都是以刚需为基准的。能被周边高价地项目带动起来的二手房，还是以改善类品质小区为主。同样，老破小如果没有学区等优势的话，其带动作用就更弱了。

3再等下去，你想买的房子普遍2万元/㎡

常州房价3万元/㎡的门槛不容易上。但另一方面，面粉涨了，面包的价格肯定会随之带动起来。事实上常州这两年的房价走势也证明了这一点。

今年3月份，有个朋友咨询分析师关于买房的事情。当时只给了他一个建议：当机立断，立刻买。

但由于一些个人原因，这个朋友并没有在那个时间段成功买房。

近日，这位朋友又找到了分析师。于是有了以下的对话：

当然，这是推荐的靠朋友比较近的几个区域。但朋友表示，压力依然很大。

而就是这个价格，如果在3月份买了的话，可选择的面更广。

这，就是“再等等”的代价。

肯定有人要问，16000-18000元/㎡是不是洼地？当然是。

常州主城区（不含金坛、溧阳）的住宅成交均价已然突破18000元/㎡（其中天宁区已经连续多月均价超2万元/㎡）。这个前提是今年的16幅万元地还未入市。

不光是万元地，今年各个区域的地价，都已经明显高于去年。即便是乡镇地块，较去年的涨幅也大部分超千元/㎡以上。

按照这个趋势来看，进入2020年年底，到2021年，2万元/㎡的项目大幅增加是必然的趋势。而这个时候，房价的均价大概率还将再上一个台阶。

对购房者而言，当万元地价已成常态。与其抱怨市场的无情，不如早做打算、上车为先。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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